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2020注册会计师考试《经济法》综合题演练十三

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  甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)于2013年1月10日通过拍卖方式拍得位于北京南四环的一块居住用地;并办理完毕建设用地使用权登记,并获得建设用地使用权证。

  2013年2月21日,按照建筑规划,甲公司以取得的上述建设用地使用权开发“擎峰”高档住宅房地产项目,该项目规划建筑总面积195832.29平方米,容积率为2.5,由10幢高层板楼组成,按照北京市住房和城乡建设部的要求,其中2幢(9号楼和10号楼)中的共40套房屋是专门为当地回迁居民配建的回迁安置房,在拆迁时已经与原居民签订了拆迁补偿安置协议,明确了各个被拆迁居民的房屋位置。

  2013年3月1日,甲公司与B建筑公司(下称B公司)签订建设工程承包合同。该合同约定:

  (1)由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目,建设工期为2年;

  (2)建设工程价款为5亿元,甲公司应当在2015年3月1日竣工之日支付全部工程价款;

  (3)由B公司为该建设工程垫资8000万元,垫资利息为年利率8%(中国人民银行同期同类贷款利率为6%)。另外,甲公司与B公司在签订建设工程合同时,对欠付的工程价款是否支付利息未进行约定。

  2013年1月10日,经甲公司同意,B公司将自己承包的部分工作分包给C公司。但后来C公司擅自将自己承包的工程再分包给D公司。

  2013年2月1日,甲公司与乙银行签订借款合同,该合同约定:甲公司向乙银行借款1亿元,借款期限为2年;同时约定将该在建的商品楼1号楼与2号楼作为借款的抵押担保,甲公司与乙银行共同办理了抵押登记手续,抵押担保合同中约定可以对已经抵押的1号楼与2号楼进行预售。

  2014年2月1日,甲公司取得该商品房项目1~5号楼的预售许可证,开盘向社会销售。当月该楼盘销售火爆,1~5号楼均已售完,其中,1号楼购房者全部为全款购房,甲公司隐瞒了1号楼已经抵押给银行的事实,2号楼大部分为购房人按揭购房,为了能够为购房人办理贷款,甲公司以1号楼的房款偿还了部分乙银行的贷款,解除了2号楼的抵押。

  2014年5月1日,甲公司取得该商品房项目6~10号楼的预售许可证,二期开盘中,甲公司6~7号楼房屋全部预售完毕,8号楼有40套房屋因各方面原因未销售,剩余全部销售,购房人均已经支付购房款。甲公司还将9号楼的部分回迁房故意隐瞒是回迁房的事实而对外销售了10套。

  2015年2月1日,甲公司清偿了欠乙银行的贷款。2015年3月1日,该建设工程经验收合格并交付,但甲公司未按照合同约定支付工程价款,2015年8月10日,B公司以甲公司为被告诉至人民法院,主张对该小区8号楼进行整体拍卖优先受偿。

  2015年4月开始,该小区购房人陆续办理入住手续,分别出现了如下的情形:

  (1)贾某为该小区的回迁居民,得知其房屋被甲公司出售给张某后,要求甲公司解除原合同,向其交付房屋,甲公司不同意,随后贾某向人民法院起诉,要求优先于张某取得补偿安置房屋。

  (2)单某购买的是一套套内建筑面积为150平方米、建筑面积为160平方米的房屋,收房时测量实际的建筑面积为160平方米,但套内建筑面积为143平方米。

  (3)6号楼和7号楼的购房人虽然收房,但一直未能办理房屋所有权登记,原合同约定2015年4月办理房屋所有权登记,但因甲公司原因直至2016年5月仍未能办理。

  要求:根据以上情况并结合合同法律制度和物权法律制度的相关规定分析回答下列问题:

  (1)C公司擅自将自己承包的工程再分包给D公司的行为是否有效?并说明理由。

  『正确答案』C公司擅自将自己承包的工程再分包给D公司的行为无效。根据规定,禁止分包人将其承包的工程再分包。(2分)

  【点评】本题考核建设工程的分包。合法分包是允许的,转包是禁止的。

  (2)甲公司在向B公司支付垫资利息时,其计算标准是多少?并说明理由。

  『正确答案』甲公司应当按照年利率6%的标准向B公司支付垫资利息。根据规定,当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人可以请求按照约定返还垫资及利息;但是约定的利息计算标准高于中国人民银行同期同类贷款利率的部分除外。(2分)

  【点评】本题考核承包人垫资的规定。对垫资利息没有约定的,无需支付垫资利息。

  (3)甲公司以在建商品楼作为借款的抵押担保是否有效?并说明理由。

  『正确答案』甲公司以在建商品楼作为借款的抵押担保有效。根据规定,正在建设的房屋或其他建筑物可以抵押,当事人办理了抵押物登记手续,抵押有效。(2分)

  【点评】题目是考核抵押权的设立。不动产抵押权是登记设立;注意这里不动产的范围:建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;正在建造的建筑物。

  (4)甲公司2014年2月1日和5月1日的两次开盘中哪些行为不合法?有可能造成什么后果?

  『正确答案』甲公司2014年2月1日的开盘中,隐瞒1号楼已经抵押给银行的事实进行销售不符合规定。2014年5月1日的开盘中,甲公司将9号楼的部分回迁房故意隐瞒是回迁房的事实而对外销售的行为不合法。这两项行为涉及的买房人均有可能会要求解除与甲公司的商品房买卖合同并赔偿损失,还可以要求甲公司承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金。(2分)

  【点评】本题考核商品房买卖合同中惩罚性赔偿金的规定。对于适用惩罚性赔偿金的几种情况应当掌握,而且这里是在解除合同的前提下适用。

  (5)甲公司对欠付B公司的工程价款是否应支付利息?如果需要支付利息,从何日开始计算,其计算标准如何确定?

  『正确答案』甲公司对欠付B公司的工程价款应当支付利息。利息从2015年3月1日起计算,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。(2分)

  【点评】利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:建设工程已实际交付的,为交付之日;建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。

  (6)B公司主张对该小区8号楼进行整体拍卖优先受偿是否符合规定?并说明理由。

  『正确答案』B公司主张对该小区8号楼进行整体拍卖优先受偿不符合规定。根据规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本题中,8号楼的购房人均已经支付了购房款,因此不能对其进行拍卖优先受偿,B公司只能要求对8号楼尚未销售的40套房屋要求拍卖并优先受偿。(2分)

  【点评】本题考核建设工程合同中承包人的优先受偿权。承包人的优先权优于抵押权和其他债权,但不能对抗交付购买商品房全部或大部分款项后的消费者。

  (7)贾某的请求是否合法?并说明理由。

  『正确答案』贾某的请求合法。根据规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。本题中,甲公司将本用于拆迁安置的9号楼部分房屋对外出售给第三人,此时贾某有优先取得补偿安置房屋的权利。(2分)

  【点评】本题考核商品房买卖合同中的被拆迁人的优先权,即被拆迁人优先于买受人。

  (8)单某所遇到的情况其享有何种权利?并说明理由。

  『正确答案』单某可以行使法定解除权解除商品房买卖合同。根据规定,房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的,买方可以行使法定解除权。本题中,实际的套内建筑面积与合同约定的面积误差比已经超过了3%,单某可以解除合同。(2分)

  【点评】本题考核商品房买卖合同的法定解除权,对于可以解除合同的几种特殊情形,应当掌握,并且区分于适用惩罚性赔偿金的几个情形。

  (9)6号楼和7号楼的购房人所遇到的情况享有何种权利?并说明理由。

  『正确答案』6号楼和7号楼的购房人所遇到的情况有权解除商品房买卖合同。根据规定,约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人有权解除合同。本题中,约定的房屋所有权登记时间是2015年4月,但由于甲公司原因一直到2016年5月仍未能办理,已经超过了1年,此时6号楼和7号楼的购房人有权解除合同。(2分)

  【点评】本题考核商品房买卖合同的法定解除权,对于可以解除合同的几种特殊情形,应当掌握,并且区分于适用惩罚性赔偿金的几个情形。

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